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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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內容來自sina新聞
2014，長沙商業地產開發高峰到來
王志偉 攝
胡治鋼
楊虹薇
宋欣
撒濤
陳虎
即將送走2013年，對於樓市來講，2013年是政策轉向的一年，國傢更加強調回歸市場化。這讓人們對2014年增加瞭更多的期許。2014年，長沙樓市走向如何？相信地產專業機構的一番預言能給人一些啟發。
2014年預計商品房新增供應約1425萬㎡
(中原(湖南)房地產代理公司 董事總經理 胡治鋼)
2013關鍵詞：黃金周期
2014關鍵詞：浴火豐收
2013年的市場，長沙市場依然迎來瞭豐收年景，市場表現可以概括為幾個觀點。
一是窪地效應下市場容量依然穩固。如果有黃金十年，長沙已度過瞭黃金5年。長沙窪地效應最大的成就不在於價格，而在於市場容量的擴張並穩固。
二是競爭分化現象日趨明顯。從拼產品品質到拼綜合資源時代，學區配套、商業配套、交通配套等綜合性資源，成為市場的價值競爭的分化；從拼區域到拼板塊的分化日趨明顯。土地預期的火熱也印證瞭板塊分化現象，2013年，嶽麓區三大熱點板塊成土地市場最為活躍區域，土地出讓金額合計達到171億元，在內六區中占比達到39.58%。
三是價格拉鋸戰日趨常態化。截至12月14日，內六區住宅網簽均價超6436元/平米，同比上漲8% 。2013年價格拉鋸戰愈演愈熱，低首付政策籠罩瞭整個市場。
2014年，競爭形勢依然嚴峻。市場的容量依然是可預期的，對2014年預計上市量進行粗略統計，商品房新增供應約1425萬平方米。未來2-3年新增供應依然充足。在白熱化的競爭形勢下，如何在營銷和產品層面取勢求變將是競爭形勢下決勝的關鍵。
明年將迎長沙商業地產開發高峰
(合富輝煌集團湖南公司 董事總經理 楊虹薇)
2013關鍵詞：房價理性
2014關鍵詞：拉升房價
相對一線城市的調控力度，長沙一直是溫和策略，今年底僅將二套房首付比例提高5%，對樓市影響不大。2013年，長沙房價理性。
2014年將呈現幾個明顯趨勢：首先，目前諸多綜合體項目蓄勢待發，預計2014年將會出現商業物業、寫字樓物業、高檔公寓的價量齊升，特別是寫字樓物業、商業物業銷售將會占很大比例。今年長沙已經有開福萬達廣場、奧克斯廣場、喜盈門范城等綜合體商業開業，新一輪綜合體商業啟幕。另外芙蓉北路金融生態區富興環球金融中心、綠地中心、華創國際廣場等多個高端商業項目即將入市，預計2014年將是長沙商業地產開發的一個高峰，預測非住宅物業的均價將會進一步攀升。
其次，地鐵2號線將會在2014年初通車，也會對地鐵沿線房產銷售起到刺激作用。第三，長沙作為中國唯一一個三條高鐵交會城市，將會更加凸顯"一小時經濟圈"的城市核心作用，越來越多的人口進入長沙城區，對長沙的房價是一個很大的拉升作用，預計後期樓市價格增長潛力大，但短期內不會出現大跳躍。第四，隨著長沙城區版圖的擴大，明年供大於求局面越發明顯，特別是高端物業市場，有一定的去化壓力，而且隨著產品層次競爭的格局細化，板塊白熱化競爭更為明顯。
精細化開發成必然趨勢
(長沙鑒略房地產營銷策劃有限公司 總經理 宋欣)
2013關鍵詞：暗湧
2014關鍵詞：分流
2013年的房地產市場波瀾不驚，以金融手段為主的調控張弛有度，一方面針對剛需定向寬松，另一方面"國五條"、"二套房首付提高"、"房貸收緊"繼續嚴厲抑制投資投機。
風平浪靜的海面之下，暗流仍然延續它的上升規律在湧動。房地產調控逐步趨向常態化，自住型剛性需求仍然旺盛；而市場缺乏有效投資渠道，人民幣升值導致境外熱錢流入，使樓市仍然呈現規律性增長。2013年前11月長沙新建商品住宅價格連續第17個月環比上漲，新房網簽1801.84萬㎡，同比增34.11%，樓市正穩步回升。
從大環境看，2013年召開的十八屆三中全會明確市場在資源配置中起決定性作用，以往行政幹預市場的調控方式將回歸市場化。雖然改變結果的顯現會有時間差，但作為對宏觀影響極為敏感的行業，樓市走向勢必迎來轉變。
對消費者而言，當市場逐漸走向正常道路，心理上將不再會有太多擔憂，購房將趨於正常、趨於理性。在這種背景下，各類項目將迎接各自真正市場化的結果，有人歡喜有人憂。產品最終回歸市場、回歸客戶，粗放式的開發沒有出路，精細化開發成為必然的趨勢和選擇。
項目品質將讓位於價格和速度
(上海天音房地產經紀有限公司 董事長 撒濤)
2013關鍵詞：搶
2014關鍵詞：迷惑
豪宅、別墅、大平層從調控以來，一直遇到銷售困境。流動資金收緊，使得高端樓盤普遍遇冷，甚至慘遭滑鐵盧，以至於各個樓盤定位趨同，全部指向剛需。
對於首次置業和首次改善的客戶來說，性價比是唯一的關鍵詞，而長沙放量巨大的剛需盤大部分聚集在人煙尚未稠密的新開發區域，因此品牌、品質等重要衡量標準褪色，活動暖場、事件營銷大行其道。
在客群高度重合的情況下，不是搶房子，而是搶客戶，各個樓盤不約而同從戰略轉向戰術，打折、團購、促銷、最低價、一口價、最高價紛至沓來，到競爭對手售樓部附近截客竟然成瞭常規打法。地價屢創新高，一周兩千多套到三千多套的成交量背後，是開發商利潤的日益下降，項目品質和舒適度讓位於價格和速度考量。
所以，不是長沙人配不上好房子，而是長沙的購買人群支撐不瞭好房子所需要的成本和時間，在這個"急時代"，挑選客戶和挑選樓盤都成瞭偽命題。
未來星沙房價上漲動力依然很足
(長沙市佐佑房地產代理有限公司 副總經理 陳虎)
2013關鍵詞：調控"下放"
2014關鍵詞：價格上漲
全年國傢宏觀調控思路不變，調控已由中央"下放"至地方，城市之間的政策差別化對待已成常態；上半年新"國五條"的推出與其地方配合實施細則調控效果甚微，利空出盡，市場行情依然走高。
整體來看，2013年市場由上半年的去庫存為主，逐漸進入下半年的爭奪土地儲備，至年底樓市重回"癲瘋"狀態，土地掛牌量陡增。
從區域市場來看，嶽麓區商品房供應357.60萬㎡居首位，其次為長沙縣的352.77萬㎡、雨花區238.71萬㎡，望城區240.72萬，其餘區域均低於200萬㎡以下。
未來，我認為長沙縣(星沙)房價上漲動力很足，其一，品牌房企競相入駐，下半年入市的保利、金科、中茂項目，以較高品質引領片區，提升區域均價已成定局；其二，松雅湖板塊規劃建設勢頭重啟，板塊項目逐漸啟動，奠定區域核心居住價值地位；其三，地鐵3號線年底啟動的消息進一步增強市場對區域外輻射能力的信心。展望後市，在政策未有明顯變動前提下，未來仍存在上漲空間。
本版撰信保基金二胎年息6趴文 張芳圓
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-27/08163835847.shtml
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