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內容來自sina新聞
北京國盛購物中心欲120億出售無人接盤
作為曾經唯一獲得彭博"世界最佳商業綜合體"的中國商業地產項目，國盛購物中心如今面臨的是"走還是留"的命題。十年的股權糾葛讓這個位於黃金地段、前景無限的項目止步在最初的起點上。
近日，有消息稱"擱淺十年"的北京東直門交通樞紐上蓋的國盛購物中心報價120億元，正有央企有意洽購。然而，《中國經營報》記者瞭解到，雖然近年來，包括央企在內的多傢企業曾有意洽購國盛購物中心，也不乏企業進行瞭盡職調查，但在該項目持續14年未解股權糾紛給日後招商管理和經營帶來的負面影響下，最終沒有人敢接下這一項目。
"新糾紛"起點
2008年1月31日，海南省商務廳確認，其外商投資企業批準證書自動失效，北大青鳥據此宣佈和國浩(中國)的並購交易作廢。
國盛購物中心因地處東直門交通樞紐，可直達首都機場而一度被"國門"的光環所籠罩。後來，由馬來西亞著名財團背景的國浩(中國)擊敗馬來西亞糖王郭鶴年，最終入主。盡管已經聘請瞭全國一流的商業地產運管公司，但無奈自身從2008年開始，又與項目原股東方北大青鳥陷入股權訴訟，既定的商業招商計劃無法順利展開。
在相繼令任志強、新加坡國浩"折戟"之後，東直門的"風水寶地"，似乎一點也算不上吉祥。
2013年北京的春天，在位於東直門交通樞紐"上蓋"的國盛購物中心似乎再難感受到6年之前馬來西亞背景的國浩(中國)並購成功時的"豪情"。如今多數商鋪暫停營業，隻有幾傢餐飲店面還在營業。
"主要還是股權的各種糾紛沒有解決，這阻礙瞭招商、運營計劃的實施。"日前，一位曾參與東直門國盛購物中心運作的知情人士告訴記者。盡管在國浩完成收購之前，曾作為北京奧運會重點配套工程的東直門交通樞紐上蓋，其股權糾紛已經持續瞭超過十年，但實際情況卻是：國浩的接盤，並不是這場曠日持久的股權糾紛的重點。
2007年，馬來西亞背景的國浩(中國)收購瞭城建東華房地產開發有限責任公司(以下簡稱城建東華)90%的股權，這傢公司是東直門交通樞紐上蓋商業的持有者。記者瞭解到，收購城建東華，國浩(中國)是通過註冊於海南的海南京灝實業有限公司(以下簡稱"海南京灝")完成的。
"新的股權糾紛"自此成為起點。海南京灝因未能在海南省商務廳批復規定的期限內支付全部對價，2008年1月31日，海南省商務廳確認，其外商投資企業批準證書自動失效，此時，北大青鳥據此宣佈和國浩(中國)的並購交易作廢，在收購之前，北大青鳥是城建東華的絕對控股公司。
"當時北大青鳥還表示，隻收到瞭32.2億元的並購款，而整個並購的價格約在58億元人民幣，所以北大青鳥就提出，東直門交通樞紐仍屬於其絕對控股的城建東華。"前述知情人士向記者回憶。
多位曾參與國盛購物中心運作的人士向記者證實，盡管存在糾紛，但迫於北京奧運會的壓力，北京市政府在相當長的時間內支持國浩(中國)對項目的實際控制權，及至2008年北京奧運會開幕前，國浩(中國)已經基本完成瞭東直門交通樞紐上蓋商業的外立面建設。
房貸轉增貸流程 債權股權爭議
北大青鳥提出，這項債權的購買，之前並沒有和北大青鳥知會，北大青鳥也不認同這項債券的收購，可以直接兌換成股權。
"當初海南京灝已在規定時間內支付完對價，但全部款項卻被人退還。"日前，在提及導致海南京灝被海南商務廳"失效"外商投資企業批準證書的主要原因時，一位國浩(中國)的原高管向記者強調，他們覺得是有人在"陷害"他們，從而阻撓對東直門交通樞紐上蓋項目的收購。
至於北大青鳥方面"隻收到32.2億元並購款，剩餘約25億元並購款項未支付"的說法，國浩方面一直認定，通過向農行清償北大青鳥所欠貸款，已經完成瞭這筆款項的支付，從而應該擁有東直門交通樞紐上蓋項目的股權。
2010年12月6日，香港上市公司國浩集團(00053.HK)發出公告稱，其附屬公司國盛投資已與農業銀行達成協議，以31億元取得農業銀行對東直門項目的一項債權，協議於12月10日生效。這31億元的"欠款"，則是北大青鳥方面未歸還農業銀行的貸款。
"但是北大青鳥就提出來，這項債權的購買，之前沒有和北大青鳥知會，北大青鳥也不認同這項債券的收購，可以直接兌換成股權，當時北大青鳥的高管甚至直接就提出，誰讓你們替我還債瞭？"前述參與該項目運作的知情人士向記者表示。
這一觀點也得到瞭印證：在國浩發佈"償債"公告後，北大青鳥有關負責人曾公開表示，國浩償付的債權是國浩與銀行之間達成的協議，國浩最多是對東直門項目公司擁有債權，這位負責人曾在當時強調，國浩和北大青鳥之間的協議已經不存在，由於國浩方面違約，項目公司的股權轉讓早已被商務部門和工商部門作廢。
自此，雙方在合作方面陷入僵持。政府一方一直對國浩(中國)持一定的支持態度，也正因如此，盡管股權糾紛一直存在，但國浩(中國)一直保持著對東直門交通樞紐上蓋項目的實際控制、運營權。
記者瞭解到，由於項目擱置時間較長，包括各種拖欠費用的清償、項目建設資金的投入等，國浩(中國)方面從收購起至今的投入累計已接近100億元人民幣，但即便如此，持續不斷的股權糾紛，也令國浩(中國)對該項目的"價值評判"，出現動搖。
留不住的團隊
曠日持久的股權糾紛，也令國盛購物中心的運營團隊產生多次人事更迭。相比於股權糾紛來說，對於一個商業地產項目，招商團隊的不穩定，也許同樣致命。
記者瞭解到，在完成收購初期，國浩(中國)方面聘請瞭在北京商業地產圈中口碑頗高的池洋作為招商團隊的總負責人。池洋擁有多年的商業招商運營經驗，品牌商傢資源豐富、專業能力較強。
"職業經理人都會對環境有個評估。"前述知情人士稱，"由於後來和北大青鳥的股權糾紛，在很長一段時間內，項目的整個進程都在一定程度上有所拖延，這樣的環境，不得不讓池洋和他的團隊，對整個項目的未來預期做重新的評估，最終，這一招商運營團隊基本撤出。"
此後，又有多個招商運營團隊進駐，但由於同樣的原因亦未能持久。及至2013年時，國浩(中國)內部傳出瞭主管項目的總負責人李慧敏去職的消息，但這一消息並未得到官方渠道的證實。
在業內人士看來，國盛購物中心籌備三年都沒能正常營業，不僅會讓品牌商和業界對企業形象產生懷疑，也是對北京優質商業資源的一種浪費。
由於看好商業地產業的發展前景，國內地產領域巨頭基本都已涉獵商業地產。但地產大佬集體湧入也開始讓購物中心招商越發艱難，而國盛購物中心發展的最好時機已漸漸遠去。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-09/13532065006.shtml
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