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內容來自sina新聞
泰山新莊塭仔圳重劃區地圖建地年息8趴去化壓力與杠桿增長 華僑城第三季度凈利降3%
觀點地產網10月21日，深圳華僑城股份有限公司發佈第三季度財務數據。期內，華僑城營業收入為55.98億元，同比下降15.42%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為9億元，同比下降17.06%。
前三季度，華僑城營業收入為191.94億元，同比增加11.36%；歸屬於上市公司股東的凈利潤則為28.14億元，同比下降3.11%。
今年上半年，華僑城營業收入、歸屬於上市公司股東的凈利潤分別增長28.23%、4.96%。第三季度該兩項數據均出現一成以上的跌幅，致使華僑城業績增長陷入緩慢時期。
對此，相關分析指，第三季度由於地產可結算資源有限，華僑城單季營業收入同比下降15.42%，但上半年結算資源豐富，前三季度整體營業收入仍同比增長。
而由於前三季度缺少招商華僑城項目公允價值評估增值，華僑城投資收益減少3.8億元，加上受房地產市場景氣度下降以及結算節奏影響，因此凈利潤同比下降3.11%。
項目啟動致杠桿增長
在前三季度營業收入與凈利潤增長幅度收窄及負增長的同時，華僑城也面臨著一定財務壓力。
數據顯示，截至2014年9月底，華僑城有息負債率為32.9%，較2013年底增長9.6個百分點；凈負債率為62.5%，較2013年末增長22.6個百分點。公司長期有息負債占有息負債比例在三季度末為70.8%。
同時，受一年內到期的長期借款增加影響，華僑城一年到期的非流動負債為35.15億元，較2013年底增長81.90%。
除負債外，華僑城在三季度末的現金流量凈額為-42.45億元，同比大跌175.42%。
相關分析指出，隨著上半年華僑城在重慶等地實質獲取土地，目前重慶、寧波項目均已動工，使得公司財務杠桿也有所增長。
以重慶為例，9月下旬，華僑城在重慶正式啟動大型文化旅遊綜合項目。據悉，其中的文化旅遊項目投資將超50億元，並建成國內第七座歡樂谷主題公園。
也有分析認為，華僑城債務的增加，主要是公司向銀行及外部借款增加所致。
其中，華僑城曾於一季度披露，截至2013年末，其通過銀行獲得華僑城集團委托貸款的餘額為108.7億元。在2014至2015年度，公司還擬向華僑城集團再新增不高於116.3億元的委托貸款額度。
值得一提的是，由於華僑城當前大部分借款來自華僑城集團，對應短期融資券和中票的利率在4%左右，綜合融資成本也僅6-7%。在當前地產行業流動性仍受限嚴重的背景下，大股東的支持無疑為華僑城舒緩瞭不小壓力。
另外，雖然債務壓力的增加，在賬面數據上已有所反映，但目前華僑城的貨幣資金仍有121.85億元，較2013年底增長29.5%。
地產銷售面臨去化壓力
在華僑城打造的"旅遊+住宅"生態裡，旅遊業務可提升公司房地產業務的可持續性和盈利能力，房地產業務則為資金要求高的旅遊業務提供必要的現金流支持。實現品牌和現金流良性循環，是其最核心的部分。
上半年，華僑城北京歡樂谷三期、武漢華僑城歡樂童年兒童公園、上海歡樂谷二期"歡樂海洋"二期開業，預計前三季度旅遊板塊共接待人數超過2100萬人次。
前三季度，華僑城綜合毛利率水平達到59%，創下近五年來新高，同比上升3.6個百分點，說明"旅遊+住宅"頗具盈利空間。
不過，作為為旅遊業務提供現金流支持的重要部分，地產銷售的進度得並不理想。
其中，前三季度，華僑城銷售及提供勞務的回款為178.7億元，同比下降22.6%，三季度單季跌幅更是達25%。預售房款也僅69.16億元，同比下降22.2%，主要由於銷售偏弱導致。
相關分析認為，前三季度華僑城銷售金額約為120億元，占其預測240億元全年計劃僅6成。
對於第四季度的策略，華僑城在9月披露的《投資者關系活動記錄表》中表示，公司的地產項目堅持高端定位，未來可能會采取外延式發展進一步做大做強。
華僑城介紹，下半年將進一步采取靈活多樣的形式，持續加大地產項目銷售力度，加速實現資金回籠，穩定公司在一線城市的業績增長。
據瞭解，華僑城目前共計擁有17個地產項目，分別位於深圳、上海、北京、成都、昆明、西安、武漢、寧波、重慶、順德等地，僅2014年可售貨值在460億元左右。
盡管如此，相關分析仍表示，四季度雖然隨著流動性及地方政府托底政策，銷售面臨大環境改善窗口，但由於華僑城項目集中在高端大戶型產品，預計仍將面臨一定的去化壓力。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-23/09514543121.shtml
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